PARA TURİZM/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Jeolojik yapısı, mistik dokusu, Türkiye’nin hiçbir şehrinde görülemeyecek evleriyle Nevşehir, kendine fanatik bırakan illerin başlangıcında geliyor. Senenin 12 ayı dünyanın değişik noktalarından turistleri ağırlayan, turizmin mühim noktalarından olan kent, büyümeye ve gelişmeye de devam ediyor.
Başta Derinkuyu Yeraltı Şehri olmak suretiyle benzer yapıda birçok yeraltı şehri ve kayaların oyulmasıyla oluşturulan şehirler, Nevşehir’in en karakteristik zamanı noktalarını oluşturuyor. İsmi Farsça’da “Güzel Atlar Ülkesi” anlamına gelen Kapadokya’nın en mühim ziyaret noktaları içinde bulunuyor. Hititler, Frigler, Asurlar, Persler, Romalılar, Selçuklular ve Osmanlılar bölgede sırasıyla hâkimiyet kuran topluluklar içinde bulunmaktadır. Bilhassa 3. yüzyıldan itibaren bölge, Hıristiyanlık için mühim bir durak olmuş ve bölgede birçok kilise ve ibadethane inşa edilmiş.1071 senesinde Türkleşmeye süregelen bölgeye “Muşkara” adı verilmiş ve 1725 senesinde “Nevşehir” ismiyle değiştirilmiş. Sırasıyla Kırşehir, Ankara ve Niğde’ye bağlı bir ilçe olan Nevşehir, 20 Temmuz 1954 tarihinde il olarak kabul edilmiş.
Dünden bugüne balon turizminde ve vadileriyle aklan gelen kent, yerli ve yabancı turistleri ağırlama mevzusunda da oldukça iddialı. Butik otelleriyle yaz-kış hizmet veren bölge, yatırımcıların daha çok işletme yatırımı yapmasıyla hareketlenmeye başladı. İstanbul, Ankara, İzmir benzer biçimde büyük illerden gelen şirketlerin Nevşehir’e olan butik otel yatırımları sürerken, bireysel olarak geçimini butik otelden sağlamak isteyenler de kolları sıvamaya başladı. Göreme, Avanos ve Kapadokya’nın dolup taşmasıyla ilin öteki mühim bir ilçesi olan Uçhisar, popüler hale gelmeye başladı. Balonların uçuşunu tepeden seyretme fırsatı sunan ilçe, bugünlerde satılık ilanlarıyla dikkat çekiyor. Bazı emlakçılar bölgenin pahalı bulunduğunu ve değişik noktaların da değerlenmesi icap ettiğini söylese de, yatırımcıların Uçhisar’a olan merakı sürüyor.
İKİ EV FİYATINA BİR İŞLETME
Uzun senelerdir Nevşehir’de emlakçılık işiyle uğraşan Nevşehir Emlak Kombin Sahibi Mehmet Özçelik, daha fazlaca ilin merkez ilçesine bağlı olan Nar beldesindeki mülklerin satışı ile ilgileniyor. Ürgüp, Göreme, Uçhisar benzer biçimde ilçelerin pahalanmaya başladığını söyleyen Özçelik, bilhassa nüfusun yoğun olmadığı ve arsa-arazinin daha fazlaca bulunmuş olduğu İbrahim Paşa, Nar ve Kavak beldelerinin yeni keşfedilmeye başlandığını, insanların seneler ilkin yaşadıkları kaya ve taş odaların bakımının yapılarak butik otel halini alabileceğini ifade ediyor. Ek olarak Özçelik, yatırımcılar tarafınca zamanı yapıların restore edilerek turizme kazandırılmasında, devletin bağışlama desteği bulunduğunun da altını çiziyor.
Nar, Türkiye’nin Kapadokya bölgesinde ve Nevşehir il merkezinin 2 kilometre kuzeyinde ortalama 10 bin nüfusa haiz bir orta Anadolu kasabası olarak biliniyor. Jeolojik özelliği tüm Kapadokya bölgesinde olduğu benzer biçimde eski jeolojik dönemlerde Erciyes Dağı’nın volkanik faaliyetleri sonucunda oluşan kalınca ve değişik orijinli tüflerle kaplı. Özçelik, bu bölgede fazlaca fazla zamanı yapının bulunduğunu, gezim için mühim bir nokta bulunduğunu söylüyor. Üstelik evlerin tutarları ise öteki ilçelere ve beldelere gore daha uygun. 100-150 metrekarelik, kaya odası olan bir evin fiyatı, 2 milyon TL’den başlıyor. “Nar kasabası, yatırıma fazlaca uygun bir belde. Mesela, 11 kaya odası bulunan ve yanına bir bu kadar daha eklenebilecek butik bir otelin fiyatı, ilanda 4 milyon 750 bin TL olarak satışa çıkıyor. Burada iki tane 4+1 fiyatına kendinize güzel bir işletme kurabilirsiniz” diyor, Özçelik.
BUTİK OTELLER 100 MİLYON TL’YE ÇIKIYOR
Nevşehir bölgesinde işletmeci olmak için herhangi bir kimliğe gereksinim duyulmuyor. Butik oteller daha fazlaca aileler tarafınca işletiliyor. Minimum 5-10 odadan süregelen bu oteller, maksimum 100 odaya kadar çıkabiliyor. Zelzele sonrası Nevşehir’e gelip butik otel açmak için çalışmalara süregelen pek fazlaca yatırımcı bulunduğunu söylüyor, Özçelik. Hatta İstanbul, Ankara ve İzmir benzer biçimde büyük şehirlerden de azca da olsa göçlerin başladığını söylüyor. Alıcıların bölgeye yerleşerek satın aldıkları konutları restore ediyor ve butik otele dönüştürdüklerini konu alıyor. Ek olarak bu ilin zelzele bölgesi olmamasından kaynaklı da talepte artış yaşanıyor. Nar nahiyesinin zamanı kadar yeşilliği de bolca bir yapıya haiz. Şu anda Nar Belediyesi ve Devlet Su İşleri’nin ortaklaşa yapmış olduğu dere ıslahı projesi bulunuyor. Projede 10 kilometreyi aşan vadi yürüyüş parkuru yapılması planlanıyor. “Ürgüp, Göreme, Uçhisar benzer biçimde durağan(durgun) gezilecek yerlerin haricinde değişik lokasyonlar bulunuyor. Buralara da yatırımın yapılması, Nevşehir’in gezim açısından daha fazlaca kalkınmasını elde edecektir” diye ifade ediyor Özçelik. Nar kasabası haricinde, İbrahim Paşa Köyü’nde de butik otel işi yaygınlaşmaya başladı. Hatta balon turizminin yaygınlaşmasıyla Çat beldesinin de ciddi anlamda tercih edilmeye başlandığını belirtiyor Özçelik ve ekliyor; “Gülşehir ve Çat beldesi içinde kayalık zemin ve zamanı eserler bulunuyor. Balonlar artık Çat beldesinden uçmaya başlayınca bu bölgede değerlendiğini söyleyebiliriz.”
Yatırımcı için Nevşehir’de ev almanın yanı sıra yapılacak restore için de nakitinizin bulunması koşul. Mesela, 2 milyon TL’lik bir ev alındığında, 3 milyon TL benzer biçimde bir rakamın da odaların bakımı için gerekiyor. Zamanı butik otellerin tutarları 10 milyon TL’den başlayarak 100 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor. Bilhassa Göreme ilçesinde bu rakamlar değişikliklere uğrayabiliyor.
İSTANBULLU ŞİRKETLERİN YATIRIMI ÇOK
22 yıldan bu yana Kapadokya bölgesinde emlakçılık meydana getiren Kapadokya Emlak Şirketi Sahibi Nihat Serhat, 1980’li yıllarda butik otellerin yapılmaya başlandığını, zamanı kayadan oyma taş evlerin satılarak otele dönüştürüldüğünü konu alıyor. Göreme kazasının Nevşehir’in kalbi olduğuna vurgu yaparken, kayadan oyma evlerin pahalılığına dikkat çekiyor. “Şimdilerde 10 odalı bir butik otele averaj 10 milyon dolar kıymet biçiliyor. Geçenlerde 38 odalı bir otel, 600 milyon TL’ye satıldı. Buradaki işletmecilerden biri satın aldı. Yatırım meydana getirecek vatandaşların oymadan olan yapılara gücü yetmediği için biz daha fazlaca arsa satışına yöneliyoruz” diyen Serhat, daha fazlaca Uçhisar bölgesinde satış yapıyor. Yatırımcılar her ne kadar restora edilecek bir yapı bulamasa bile, arazi üstüne taştan otantik yapılar yapmayı tercih ediyor. Arsaların metrekaresini 10 bin TL’den satılığa çıkaran Serhat, 500 metrekarelin bir arsayı 5 milyon TL’den verdiğini söylüyor. “Balonu rahat görebilecek, aktivitenin bolca olduğu bölgeler gerekiyor. O nedenle Nar, Kavaklı ve İbrahim Paşa benzer biçimde yerlerin buna fazlaca uygun bulunduğunu düşünmüyorum. Uçhisar’da bir alan kişi geceliği bin euro’ya kalıyordur. Nar’da ise 300 TL’ye. Uçhisar, o nedenle Nevşehir için kıymetli bir yer” diyen Serhat, elinde satılmayı bekleyen 50’ye yakın ilanı bulunduğunu söylüyor. Butik otel yatırımı meydana getiren kişilerin çoğunluğu İstanbul merkezli firmalar tarafınca yapılıyor. Doğuş Grubu bu şirketlerin başlangıcında geliyor. Uçhisar’a yapmış olduğu yatırımlarla bölgeye hareket katarken, yatırım yapacakları da teşvik etmiş oluyor.
Uçhisar bölgesinde satılık evlerden biri de Hanife Çetin’e ilişkin. Çetin, annesinden kalan ve beş kardeşin ortak olduğu mülklerini satılığa çıkarmışlar. Yedi-sekiz oyması ve iki-üç odası bulunuyor. Sadece otel olarak kullanılacak binanın restore edilmesi gerekiyor. Çetin, Uçhisar’daki evlerin fazlaca pahalı bulunduğunu söylerken, evlerini satın alacak şahıs için 10 milyon TL’den fiyat başlangıcı yapacaklarını söylüyor ve “Evimiz merkeze fazlaca yakın. Beş kardeş burayı satarak parasını paylaşmak istiyoruz. Fazlaca fazla arayan oluyor, sadece daha uygun bir alıcıyı bulamadık. Evi bizzat emlakçı olmadan kendimiz satıyoruz” diyor.
RESTORASYON YAPAN DEVLET TEŞVİKİ ALIYOR
Nevşehir’de restore edilmek için bekleyen butik otellere yatırım yapmak isteyen girişimciler, Tarımsal Kırsal Kalkınmayı Destekleme Ajansı (TKDK) tarafınca dönem dönem teşvik alabiliyor. Onun için de tek koşul projesinin hazır olması. Mesela Uçhisar’da 20 müracaat oldu, bunun 10’u bu teşvikten yararlanabiliyor. Nevşehir’de yaşayan 41 yaşındaki Makine Mühendisi Önder Özok, bu teşviklerden yararlanan yatırımcılardan biri. Gün batımının en keyifli izlendiği ve Kapadokya’nın zirvesi olarak ünlenen yere butik otel açtı. TKDK Nevşehir İl Koordinatörlüğü’ne proje başvurusu meydana getiren Özok, projesinin onaylanmasıyla 1.5 milyon liraya mal olan yatırımı için 505 bin TL bağışlama aldı. Üçü süit olmak suretiyle toplam yedi oda kapasiteli butik otelde AB standartlarında hizmet sunuluyor ve üç şahıs istihdam ediliyor.
“BİR DAİRE FİYATINA İŞLETME KURUYORSUNUZ”
Kürşat DEMİREL / Nevşehir Uçhisar Pazarki Emlak
Kapadokya bölgesi, son 10 yılda büyük gelişme göstermeye başladı. Bilhassa Uçhisar bölgesinin popüler olmasının sebebi, büyük şirketlerin ve holdinglerin bu bölgeye yatırımları oldu. Bu firmalar üst segment oteller yaptılar. Bundan dolayı Uçhisar’da fazlaca fazla butik otel talebi oluştu. Uçhisar merkezi yoğunlaşmaya başlasa da halen ara sokaklarda bölgeler bulunuyor. Burada Kültür ve Gezim Bakanlığı’na bağlı olan Kapadokya Alan Başkanlığı var. Bir ev alındığı vakit, restorasyon projesinin çizilmesi lazım. Çizilen projeyle beraber zamanı dokuya uygun olarak butik oteller yapılıyor. Butik otellerin bir kısmında mağaralar bulunuyor. Bir otelin restorasyon aşaması iki yıl kadar, projelendirme süresi ise altı-sekiz ay sürüyor. Zamanı doku olduğundan bazı parselleri daha detaylı incelemek gerekiyor. Fakat özünde zamanı dokuya uygun olarak yapılıyor. Bu restorasyon mevzusunda devlet teşviki alan yatırımcılar var. Tarımsal Kırsal Kalkınmayı Destekleme Ajansı. Dönem dönem bu ajansın teşvikleri oluyor. Onun için de tek koşul projesinin hazır olması. Mesela Uçhisar’da 20 müracaat oldu, bunun 10 tanesi bu teşvikten yararlanabiliyor. Her insana çıkacak diye bir şey yok. Butik otellerde ne kadar fazlaca balonu, manzarayı gören bölgede olursa orada talep daha çok oluyor. Yurtdışından gelen kitlenin yarısı balon için geliyor. Uçhisar bölgesi pahalı, sadece İstanbul’daki daire fiyatına burada ev satıyoruz. İstanbul’da 10 milyon TL’lik dairesini satıp burada butik otel işleten var. Gezgin buraya erişince bir hikâye arıyor. Zamanı dokunun içinde yer almak istiyor. Siz kayalıklı Kapadokya bölgesinden ne kadar fazlaca çıkarsanız, pazarlama şansınız o denli düşüyor. Uçhisar’da görünüm gören ve restore edilmeyi bekleyen evlerin fiyatı 400 bin euro’dan başlıyor. 350 bin euro da tadilat için gerekebilir. Restorasyon birim maliyetleri 15 bin TL’den başlıyor. İstanbul’dan sonrasında turizmin 12 ay olduğu tek yer Kapadokya. Fiyatlar bundan dolayı yükseliyor. Sadece daha gerçek kıymetini bulduğunu düşünmüyorum. Bu bölgede butik otellerin açılması hem istihdama hem restorasyon meydana getirecek taş ustalarına katkı sağlıyor.
“PERİ BACALARI KÜLTÜR VARLIĞI OLARAK TESCİLLENMİŞTİR”
Abdullah ÖZDEMİR / Avukat
Ülkemizdeki zamanı ve kültürel yapılar, 21/7/1983 tarihindeki ve 2863 sayılı Kültür ve Doğa Varlıklarını Koruma Kanunu ile korunuyor. Bu kanuna gore devlete, kamu kurum ve kuruluşlarına ilişkin taşınmazlar ile hususi hukuk hükümlerine doğal olarak gerçek ve tüzelkişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda; varlığı malum yada ileride meydana çıkacak olan korunması lüzumlu göç eder ve taşınmaz kültür ve doğa varlıkları, devlet malı niteliğindedir. Bu kanunun 6. maddesine gore SİT alanı içinde bulunan taşınmaz kültür varlıklar, (kaya mezarlıkları, yazılı, resimli ve kabartmalı kayalar, resimli mağaralar, höyükler, tümülüsler, ören bölgeleri, akropol ve nekropoller; kale, hisar, burç, sur, zamanı kışla, tabya ve istihkamlar ile bunlarda bulunan durağan(durgun) silahlar; harabeler, kervansaraylar, han, hamam ve medreseler; kümbet, türbe ve kitabeler, köprüler, su kemerleri, suyolları, sarnıç ve kuyular; zamanı yol kalıntıları, mesafe taşları, eski sınırları belirten delikli taşlar, dikili taşlar; sunaklar, tersaneler, rıhtımlar; zamanı saraylar, köşkler, evler, yalılar ve konaklar; camiler, mescitler, musallalar, namazgâhlar; çeşme ve sebiller; imarethane, darphane, şifahane, muvakkithane, simkeşhane, tekke ve zaviyeler; mezarlıklar, hazireler, arastalar, bedestenler, kapalı çarşılar, sandukalar, siteller, sinagoglar, bazilikalar, kiliseler, manastırlar; külliyeler, eski anıt ve duvar kalıntıları; freskler, kabartmalar, mozaikler, Peri Bacaları) taşınmaz kültür varlığı sayılmaktadır. Mühim bir husus ise; bu kültür varlıkları arasına 14/7/2004 tarihindeki ve 5226 sayılı Kanunun 2’nci maddesiyle “mozaikler” ibaresinden sonrasında gelmek suretiyle “Peri Bacaları” ibaresi eklenmiş ve metne işlenmiştir. Dolayısıyla Peri bacalarında butik olarak işletilen mağara oteller de artık devlet malı benzer biçimde değerlendirilip korunması lüzumlu kültür varlığı olarak tescillenmiştir. Bu sebeple Peri Bacaları üstünde yapılacak bakım ve onarımlar izin ile olmaktadır.
