PARA GAYRİMENKUL/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Her yıl nüfusunda artış yaşanmış olan ve bu yüzden konut sayısı da artan Düzce, bağlantı yolları, büyük şehirlere yakınlığı ile tercih edilen illerin başlangıcında geliyor. İstanbul ile Ankara’yı birbirine bağlayan Şimal Marmara Otoyolu ile D100 Otoyolu içinde kalan bir transit kent olan Düzce; doğası, plajları, ormanları, yaylaları, iklimi, zamanı kalıntıları, ulaşımı Düzce’yi cazip kılarken, konut yatırımında da alıcıların ilgisini çekmeye yetiyor. Şehrin merkez dâhil toplamda sekiz ilçesi bulunurken konut yatırımlarının bir çok merkez ve Akçakoca ilçelerine yapılıyor. Zelzele riski her ne kadar insanoğlu için bir dezavantaj olsa da alıcılar daha oldukca şehrin sağlamış olduğu öteki imkânlara bakarak konut alımı gerçekleştiriyor. Gayrimenkul uzmanları, zelzele riskini en aza indirmek için ise çeşitli uyarılarda bulunurken de konut seçimini ona bakılırsa yapmaları icap ettiğini söylüyor. Kiraların en yüksek olduğu ilçe olarak Akçakoca ve Merkez ön plana çıkıyor. Bilhassa son yıllarda müstakil ve villa yapılaşmasının söz mevzusu olduğu şehirde, konut yatırımlarının geri dönüş süresi 17 ile 21 yıl içinde değişiyor. Averaj kiralık konutların metrekare tutarları 70 liradan başlarken satılıklarda ise metrekare fiyatı 15 bin liradan başlıyor. Nüfusun yüzde 60’ından fazlası kent merkezinde yaşıyor. Ek olarak bir tek konut değil, arsa, tarla ve fındık bahçeleri şeklinde yatırım yapmak isteyenler için de ideal bir lokasyon Düzce… Merkez başta olmak suretiyle, Akçakoca, Gölyaka, Cumayeri, yatırımı dikkat çeken ilçeler oluyor.
“10 BİNE ULAŞTI”
Düzce’de şu anda hem kiralık hem de satılık konutlardaki fiyatların metrekare başına 5 bin lira ile 10 bin lira içinde değişim gösterdiğini söyleyen REDSTONE Yönetim Kurulu Başkanı Evrim Kırmızıtaş Başaran, bu fiyatların konumuna, büyüklüğe ve özelliklerine bakılırsa değiştiğini belirtiyor. Başaran, Düzce merkezde 100 metrekarelik bir 1+1 daire kiralamak için averaj 5 bin 500 lira, satın almak için ise averaj 350 bin lira ödeme yapılması icap ettiğini altını çiziyor. Düzce’de konut tutarları, son yıllardaki ekonomik gelişmelerden dolayı artış gösteriyor. Sadece, kentin gelişme potansiyeli ve yatırım fırsatları göz önüne alındığında, bu fiyatların gelecekte de artması planlanıyor. Başaran’a bakılırsa Düzce’de en oldukca konut alımı meydana getirilen ilçeler; Merkez, Akçakoca, Yığılca, Cumayeri. Bu ilçeler şehrin en gelişmiş ve nüfusu en kalabalık yerlerin başlangıcında geliyor. Haliyle konut ihtiyacı da artıyor. Başaran, Düzce’deki konut piyasası hakkında ise şunları konu alıyor:
“Son yıllarda Düzce’den ev alımı icra eden şahıs sayısında, mühim bir artış var. 2022 senesinde Düzce’de meydana getirilen konut satışları, bundan önceki yıla bakılırsa yüzde 25 artarak 10 bine ulaşmıştır. Bu artış, kentin gelişme potansiyeli ve yatırım fırsatları ile yakından ilişkilidir. Düzce’nin İstanbul’a yakınlığı, gezinsel potansiyeli ve endüstri sektöründeki gelişimleri, bu potansiyeli ve fırsatları artırmaktadır. Bu yüzden Düzce’den ev alımı icra eden kişilerin büyük bir kısmı, yatırım amaçlı olarak ev almaktadır. Sadece oturmak için ev alan kişilerin sayısı da mühim bir orandadır. Oturmak için ev alan kişiler, çoğu zaman Düzce’de yaşayan yada Düzce’ye yerleşmeyi planlayan kişilerdir. Bu kişiler, Düzce’nin yaşam standartlarını ve organik güzelliklerini tercih etmektedirler. Yatırım amaçlı ev alan kişiler ise Düzce’nin gelişme potansiyeline ve yatırım fırsatlarına güvenmekte. Bu kişiler, Düzce’deki konut fiyatlarının gelecekte artmasını bekliyorlar. Düzce’den ev alımı icra eden şahıs sayısının gelecekte de artması planlanıyor. Bu artış, kentin gelişme potansiyeli ve yatırım fırsatlarının devam etmesi ile sağlanacaktır.”
“DÜZCE’NİN GELİŞİM POTANSİYELİ YÜKSEK”
Başaran, bir tek konutta değil, satılık arsa ve tarla mevzusunda da alıcılara çeşitli tavsiyelerde bulunuyor. Hatta Düzce merkez başta olmak suretiyle Akçakoca, Yığılca ve değişik ilçelerdeki fırsatları aşağıdaki şeklinde sıralıyor;
“Düzce merkez, kentin en gelişmiş bölgesi. Bu bölgede, konut, iş yeri ve ticari alan ihtiyacı artıyor. Bu yüzden Düzce merkezde, arsa ve tarla fiyatlarının gelecekte de artması planlanıyor. Akçakoca, Düzce’nin en mühim gezim merkezlerinden biri. Bu bölgede, gezim yatırımları artıyor. Akçakoca’da arsa ve tarla fiyatlarının gelecekte yükseliş göstereceğini söylemek mümkün. Yığılca ise Düzce’nin en mühim endüstri merkezlerinden biridir. Bu bölgede, endüstri yatırımları artmaktadır. Bu yüzden Yığılca’da arsa ve tarla fiyatlarının gelecekte de artış yaşanacaktır. Bu bölgelerin yanı sıra, Düzce’nin öteki ilçelerinde de yatırım fırsatları bulunmaktadır. Mesela, Cumayeri ve Gölyaka ilçeleri, gezim ve ziraat açısından mühim potansiyele haizdir. Bu ilçelerde de arsa ve tarla fiyatlarının gelecekte artması planlanıyor.”
Arsa ve tarla yatırımı yapmadan ilkin, piyasayı iyi araştırmak ve yatırım yapılacak bölgeyi dikkatli seçmek gerekiyor. Bu bölgelerin gelişme potansiyelini ve yatırım fırsatlarını değerlendirerek, doğru yatırım sonucu almanız mümkün. Başaran, bilhassa Düzce’nin gelişme potansiyelinin oldukça yükseldiğini, kentin İstanbul’a olan yakınlığı, gezinsel potansiyeli ve endüstri sektöründeki gelişimleri sebebiyle arsa ve tarla yatırımında cazip fırsatlar sunduğunun altını çiziyor. Başaran, Düzce’nin zelzele riskinin olan bir bölge bulunduğunu söylese de konut alıcılarının daha oldukca değişik sebeplerden dolayı alım yaptığını söylüyor. Bu sebepleri ise de şu sözlerle konu alıyor:
“Düzce, İstanbul’a ortalama 200 kilometre uzaklıktadır. Bu durum, kenti İstanbul’da yaşayanlar için konut yatırımı için cazip bir hale getirmektedir. Şehrin Karadeniz kıyısında yer alması ise ayrı bir albeni merkezi haline getiriyor. Ek olarak endüstri alanında da mühim gelişmeler gösteriyor. Kentin istihdam ve gelir artışına niçin oluyor. Bu durum da kentin göç almasına niçin oluyor.”
TÜRKİYE ORTALAMASININ ÜZERİNDE
REIDIN, gayrimenkul piyasasına yönelik veriler toplayan ve bu tarz şeyleri hem sektör hem de tüketiciler için raporlar halinde derleyen ve sunan bir veri şirketi. REIDIN Veri Bilimi Müdürü Emre Durgut, “Kendimizi gayrimenkul fiyat endeksleri üreten bir veri yayıncısı olarak görüyoruz. Şirket olarak herhangi bir kent, bölge hakkında verilerimizin gösterdiklerinin haricinde bir yorum yapmamız doğru olmaz. O nedenle yorum yapmak yerine verilerimizin konuşmasını tercih ediyoruz” diyerek Düzce’nin konut piyasasındaki son durumu hakkında değerlendirmelerde bulunuyor. Şehrin, İstanbul ve Ankara şeklinde büyük şehirlere yakınlığı ile dikkat çektiğini, tarihsel olarakta mühim bir geçiş noktası bulunduğunu söylüyor. “Naturel güzellikleri ve zamanı dokusuyla da öne çıkan bir kent. Bu avantajlar, Düzce’yi hem ikamet hem de yatırım amaçlı tercih edilebilir bir yer haline getiriyor. Düzce ilinin emlak piyasası, son yıllardaki süratli gelişme ve gelişmeyle beraber hareketli bir seyir izliyor. Bu hareketlilik, hem satılık hem de kiralık konut piyasasında kendini gösteriyor. Satılık konut piyasasında, son bir yıl içinde fiyatlar yüzde 78 oranında artış gösterdi. Bu artış Türkiye’nin averajının üstünde bulunuyor” diyen Durgut, Düzce’de satılık konutların averaj metrekare birim fiyatının Kasım 2023 sonu itibarıyla 15 bin 300 lira bulunduğunu söylüyor. Aynı özelliklere haiz satılık konutların geri dönüş süreleri ise 17.9 yıl seviyelerinde. Kiralıklarda ise sayı, son bir yıl içinde yüzde 120 oranında artış göstererek metrekaresi 70 lira düzeyine kadar çıkıyor.
MERKEZ VE AKÇAKOCA’YA TALEP ÇOK
Durgut’a bakılırsa; Düzce’de şu anda arsa ve tarlaların averaj metrekare tutarları, arsalar için 2 bin 132 lira, tarlalar için ise 950 lira düzeyinde. Bu fiyatlar, ilin değişik ilçe ve mahallelerinde değişim gösterebiliyor. Mesela, Düzce Merkez ilçesindeki arsaların metrekare fiyatı averaj 3 bin lirayken, Akçakoca ilçesindeki arsaların metrekare fiyatı averaj 2 bin lira civarında seyrediyor.
Düzce’de en oldukca konut meydana getirilen illerin başlangıcında Düzce merkez ve Akçakoca gelirken, nüfus yoğunluğu ve ekonomik faaliyetleri açısında öne çıkıyor. Durgut; Bu iki ilçenin arkasından Düzce’de konut alımı meydana getirilen öteki ilçelerin Cumayeri, Gölyaka, Çilimli, Gümüşova, Yığılca bulunduğunu söylüyor. Ek olarak satış verilerine bakıldığında alıcıların yatırım amaçlı mı yoksa oturmak için mi ev aldıkları mevzusuna ise şu sözlerle açıklık getiriyor:
“2022 yılı verilerine bakılırsa ilde gayrimenkul satışlarının yüzde 77 ‘i ipoteksiz, yüzde 23’ü ipotekli satış olarak gerçekleşmiş durumda. İlde konut alımının amacına bakıldığında ise çoğu zaman iki türde dağılım gözlemleniyor. Bunlardan birincisi yatırım amacıyla alım. Yatırım amacıyla konut satın almak isteyenler, Düzce’de en oldukca konut alan gruplar içinde yer ediniyor. Konut alımının bir öteki amacı ise oturmak. İstanbul, Ankara ve Kocaeli şeklinde büyük şehirlerden göç edenler için Düzce’nin organik güzellikleri ve yaşam kalitesi, bu şehri oturmak için tercih edilebilir bir yer haline getiriyor.”
“Metek bölgesi Düzce’ye yatırım yapanların yeni tercihidir”
Gökhan TAŞ / MasterTürk Grubu Başkanı
Düzce’de 1999 senesinde gerçekleşen zelzele felaketi sonrası çöküşe geçen gayrimenkul sektörü son yıllarda yeni ve güvenli konutların yapılması ile yavaş yavaş hareketlenmeye başladı. Düzce ilinde 2006 senesinde kurulan ve 30 bin talebe kapasiteli Düzce Üniversitesi, 25 bin talebe kapasitesine ulaştı. Üniversitenin öğrencilerinin büyük bir çoğunluğunun dış illerden gelmesi Düzce’de konut ihtiyacını artırdı. Konut ihtiyacının artmasına yönelik bir öteki gösterge de bölgedeki endüstri yatırımları oldu. Düzce yatırım teşvikleri açısından dördüncü bölgede bulunuyor. Ek olarak dördüncü bölgede bulunan en batıdaki şehrimizdir. Ulaşım imkânlarının kolay olması da Düzce’de yatırımları artırmıştır. Düzce’de bulunan beş Organize Endüstri Bölgesi (OSB) bilhassa maliyet açısından İstanbul Kocaeli ve Bursa’dan kaçan yatırımcılar için fırsatlar içeriyor. Düzce’de Ocak 2019’da metrekaresi 3 bin lira altında olan konut satış tutarları bu yıl sonunda 15 bin lirayı geçmiş olacak. Bu artış bile çevre illerdeki konut tutarları ile karşılaştırıldığında düşük kalmakta ve bilhassa emekliler, öğrenciler, memurlar şeklinde kitleler tarafınca yaşam için seçilen bölgeler arasına girmektedir. İldeki yeni yatırımlar ise devam ediyor. Karadeniz kıyılarındaki sahilleri, doğası, kış turizmine yakınlığı, çevre illerden ulaşım kolaylığıyla Düzce, yeni yatırımlar için aranan bir bölge oluyor. Algün İnşaat tarafınca gerçekleştirilecek olan ve içinde beş yıldızlı Dedeman Oteli ile Esas Tüm ortaklık tarafınca işletilecek bir AVM’si olan, metrekaresi 160 bin liralık rezidans, otel, AVM konseptli karma bir proje yükselecek. Bu da Metek bölgenin değerinin artacağına işaret ediyor. Metek bölgesi arsa ve konut yatırımları ile son devrin gözde bölgelerinden biri konumuna gelmiştir. Eski kent, üniversite ve devlet hastanesinin bulunmuş olduğu Konuralp bölgesini birleştiren konumu ile Metek bölgesi, Düzce’ye yatırım yapanların yeni tercihidir.
“Konutun üç katına yakın seviyede arsa ve arazi satışı var”
Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI / Altın Emlak Şirket Sahibi
Düzce ilimizde satılık konutların averaj metrekare fiyatı 15 bin lira seviyesindeyken, kiralıklarda ise bu sayı 75 lira seviyesinde. Sıfır konutlarda ise sayı değişiyor. Satılıklarda metrekaresi 17 bin 500 lira, kiralıklarda ise 85 lira bulunduğunu söyleyebiliriz. Genel olarak konutların amortisman süreleri ise ortalama 21 yıl civarında. Merkeze yakın bölgelerde villa imarlı arsaların metrekare tutarları averaj 5 bin lira ile 6 bin lira aralığında diyebiliriz. Tarlalar oldukça değişkenlik gösteriyor. Fakat gene merkeze yakın olan bölgelerdeki tarla fiyatlarının metrekaresi 300 lira fiyatlardan başlıyor diyebiliriz. Bilhassa son dönemde inşaatların yoğun olduğu Arapçiftliği, Sarayyeri, Akınlar mahalleleri oldukca hareketli diyebiliriz. Hem arsa satışları hem de villa satışları bu bölgelerde yoğun oluyor. Ek olarak gene Kazukoğlu, Yaylalar yoğun olan öteki mahalleler. Düzce’de 2023 yılı ocak-ekim döneminde toplam konut satışı sayısı 5 bin 785 oldu. Aynı dönemde ise toplam gayrimenkul satışı 14 bin 601 seviyesine ulaştı. Kısaca konutun ortalama üç katına yakın bir seviyede arsa ve arazi satışı var diyebiliriz. Düzce’de 2023 yılı aralık ayına kadar toplam gayrimenkul satışların 16 bin 500 seviyesinde. Bu satışların 9 bin 341’i merkez ilçede yapılmış oldu. 2 bin 672 satış Akçakoca’da gerçekleşti. Bin 202 konut işlemi de Yığılca’da gerçekleşti. Son bir yılda, Düzce merkezdeki konutların fiyatlarındaki artışlar averaj yüzde 75 seviyesinde, kiralıklardaki artış ise yüzde 130 seviyesinde gerçekleşti. Villa türlerinde ise artışlar daha çok. Bilhassa son bir yılda villaların metrekare tutarları 25 bin lira seviyelerine ulaşırken, son bir yılda yüzde 100’ün üstünde kıymet kazanmıştır diyebiliriz. Bunda bilhassa 2022 sonundaki Gölyaka depremi de oldukca etkili oldu. Müstakil evlere talep oldukça terfi etti. Ek olarak talebe evleri modelinde kent merkezinde yatırım amaçlı 1+1 türü daireler oldukca yoğun rağbet görüyor. Yatırımcılar için cazip fırsatlar var diyebiliriz. Düzce bu mevzuda daha yeni fark edilen bir kent diyebiliriz. Fakat genel olarak yoğun bir inşaat faaliyeti söz mevzusu.
DÜZCE’NİN MERKEZİNDEKİ ORTALAMA KİRA FİYATLARI
1+1 daire kirası: 5 bin 240 lira-8 bin 734 lira
2+1 daire kirası: 6 bin 321lira-9 bin 869 lira
3+1 daire kirası: 7 bin 401 lira-11 bin lira
Müstakil ev kirası: 9 bin 481 lira-12 bin 141 lira
DÜZCE’NİN MERKEZİNDEKİ ORTALAMA SATILIK KONUT FİYATLARI
1+1 daire fiyatı: 300 bin-400 bin lira
2+1 daire fiyatı: 400 bin-500 bin lira
3+1 daire fiyatı: 500 bin-600 bin lira
Müstakil ev fiyatı: 1-1 milyon 500 bin lira
DÜZCE’DEKİ ORTALAMA ARSA FİYATLARI (M2)
Merkez ilçelerde arsa fiyatı: 5 bin-10 bin lira
İlçelerde arsa fiyatı: 3 bin lira-5 bin lira
DÜZCE’DEKİ ORTALAMA TARLA FİYATLARI (M2)
Merkez ilçelerde tarla fiyatı: 2 bin-4 bin lira
İlçelerde tarla fiyatı: Bin 500-3 bin lira
(Kaynak: REDSTONE)
DEPREM RİSKİNİ EN AZA İNDİRİN
REDSTONE Yönetim Kurulu Başkanı Evrim Kırmızıtaş Başaran, Düzce’de konut alırken, zelzele riskini azaltmak için neler yapılabileceği mevzusunda şu uyarılarda bulunmuş oldu:
*Depreme dayanıklı bir yapıda konut alın.
*Konutunuzun bulunmuş olduğu bölgenin zelzele riskini araştırın.
*Konutunuzun zelzele sigortası yaptırın.
İLÇELERE GÖRE KONUT ARTIŞ ORANLARI
Düzce’de ilçeler içinde konut fiyatlarında mühim farklılıklar bulunuyor. Genel olarak merkez ilçelerde ve gelişmiş semtlerde fiyatlar, öteki bölgelere bakılırsa daha yüksek. REDSTONE Yönetim Kurulu Başkanı Evrim Kırmızıtaş Başaran, ilçelere konut fiyatlarını şöyleki değerlendiriyor:
*Düzce merkez: Düzce merkez, kentin en gelişmiş bölgesi. Bu bölgede, konut, iş yeri ve ticari alan ihtiyacı artıyor. Bu yüzden Düzce merkezde konut tutarları, son yıllarda yüzde 30-40 artış gösterdi.
*Akçakoca: Akçakoca, Düzce’nin en mühim gezim merkezlerinden biri. Bu bölgede, gezim yatırımlarında mühim yükselişler var. Bu yüzden Akçakoca’da konut tutarları, son yıllarda yüzde 20-30 ivme gösterdi.
*Yığılca: Yığılca, Düzce’nin en mühim endüstri merkezlerinden. Bu bölgede, endüstri yatırımları yükseliyor. Bu yüzden Yığılca’da konut tutarları, son yıllarda yüzde 15-25 arttı.
*Cumayeri: Cumayeri, Düzce’nin tarıma elverişli bölgesi diyebiliriz. Bu bölgede de konut tutarları son yıllarda yüzde 10-12 artış gösterdi.
*Gölyaka: Gölyaka, Düzce’nin gezim potansiyeli yüksek ilçelerinden biri. Bu bölgede gezim yatırımları artarken, konut fiyatlarında da yükseliş var. Bu yüzden Gölyaka’da konut tutarları, son yıllarda yüzde 15-25 artış gösterdi.
Çilimli: Çilimli, Düzce’nin kim bilir minimum gelişmiş ilçesi denilebilir. Bu bölgede konut ihtiyacı bulunuyor. Sadece bu artış, öteki ilçelere bakılırsa daha yavaş aşama kaydediyor. Bu yüzden Çilimli’de konut tutarları, son yıllarda yüzde 10-15 artığını söylemek mümkün.
*Gümüşova: Gümüşova, Düzce’nin minimum gelişmiş öteki ilçelerinden. Gümüşova’da da konut tutarları, son yıllarda yüzde 10-15 artış gösterdi.
*Kaynaşlı: Kaynaşlı’nın da konut artış hızı ve gelişmiş seviyesi, Düzce’nin öteki ilçelerine bakıldığında daha yavaş aşama kaydediyor. Bu bölgede de son yıllardaki konut artışı yüzde 10-15 civarında seyrediyor.
