İnsanlar ’asla oturmam’ dedikleri yerlerde yaşayacak

PARA RÖPORTAJ/ AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR Ev sahibi olmak isteyenler, şimdiden kârlı bir yatırımın peşine düşenler, arsa ve arazi alıp ileride hayalini kurduğu evi yaptırmayı planlayanlar… Türkiye’de konut sektörünün döngüsü her yıl değişiyor. Talep oldukça olunca, gayrimenkuldeki çeşitlilik artmaya başlıyor. Sadece dünden bugüne geldiğimiz noktada, konut fiyatlarındaki değişimler kimilerinin bütçesini zorlarken, bazılarına yatırım fırsatlarının önünü açıyor. MasterTürk Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş; “Kira artışları bu şekilde devam etmiş olduğu müddetçe, paylaşımlı hostel kullanımları da artacak” diyerek durumu özetlemiş oluyor. Yeni inşaat maliyetlerinin konutlara daha yansımadığına dikkat çeken Taş, insanların ‘asla oturmam’ dedikleri yerlerde yaşamaya başlayacaklarının altını çiziyor. MasterTürk çatısı altında üçü global toplamda beş değişik markanın yönetimini üstüne alan Taş, bu zamanda konut alacaklara da mühim tüyolar veriyor. MasterTürk Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Gökhan Taş ile bir araya gelmiş olarak, büyük şehirlerdeki konut fiyatlarını, İstanbul’daki değerlenen bölgeleri, zelzele sonrası arz ve talep ilişkini konuştuk…

-Şu anda firmanızın çatısı altında toplam kaç markanız bulunuyor?

MasterTürk çatısı altın toplamda beş şirket mevcut. Bu beş şirket içinde Coldwell Banker, Era ve Century 21 şirketleri global olarak yönetiliyor. Bu markalar ABD’da Anywhere denilen çatının altında yer ediniyor ve biz masterfranchise olarak Türkiye’de hizmet veriyoruz. Bu üç marka, dünyada 112 ayrı ülkede, 25 bin ofis ve 450 bin gayrimenkul çalışanıyla hizmet veriyor. Burada büyük bir global ağından söz edebiliriz. Coldwell Banker ile Türkiye’de 2013 senesinde, Era ile 2018 senesinde, Century 21 ile de sekiz aydan bu yana çalışmaya başladık. Coldwell Banker’da 230 ofise, 3 bin 100 gayrimenkul çalışana, Century 21 ile 70 ofis ve 800 çalışana, Era’da 35 ofis ve 400 gayrimenkul danışmanı ile hizmet veriyoruz. Ortalama 340 ofisimiz, 4 bin 200’e yakın gayrimenkul danışmanımız var. 42 ayrı şehirdeyiz. Pazarda açık ara lideriz. Söylediklerim haricinde MasterTürk’ün altında müzayede.com var. Muzayede.com’da filo kiralama şirketlerinin otomobillerini galerilere satıyoruz. Bu, üç senelik bir girişim. Aylık bin satışa ulaştık. Bir de iki yıl ilkin Premier Yapı’yı kurduk. 29 ayrı yerde arsa satın aldık. İnşaatta kazanacağımızın fazlasını arsadan kazandık.

-Şubeleri öğrenci nazaran mi açıyorsunuz yoksa belli kriterleriniz var mı?

Öğrenci nazaran açıyoruz, fakat oyun alanı devamlı İstanbul’dur. Pazarımızın yüzde 50’sini İstanbul oluşturuyor. 18 bin etken portföyümüz var. Geçtiğimiz yılı 24 bin satış ile kapattık ve ortalama 110 milyarlık bir gayrimenkul satışı yaptık. Bu yıl hedefimiz 30 bin tane satış ve 185 milyar liralık gayrimenkul satışı yapmak. Marka portföyümüzün şu an üçte ikisi konut, üçte biri ise ticari arsa. Bilhassa ticari gayrimenkul dediğimiz arsa, ofis ve plazada oldukça iyi konumdayız. Öteki tüm rakiplerimizin oldukça önündeyiz diyebilirim.

-Türkiye’deki ev fiyatlarıyla yurtdışında kolaylıkla ev alınabilecek bölgeler var. Alıcılar çoğu zaman nereleri tercih ediyor?

Kıbrıs, ABD ve birçok yerde ev aldığınızda, alınan kira ile evin maliyeti ortalama 10-11 yılda çıkıyor. Bizde de metrekare fiyatlarının 5 bin dolara geldiği bölgeler var. Mesela, Miami’de metrekaresi 2-3 bin dolara ev bulabiliyorsunuz. Burada şehrin merkezinde 30 milyona bir ev aldığınızda kira dönüşü 350-400 ay. Çeperlere gittiğinizde bu süre 200 aya kadar düşebiliyor. Paylaşımlı evlerin kullanımı artmaya başladı. Kira artışları bu şekilde devam etmiş olduğu müddetçe hostel kullanımları da artacak.

-Konut fiyatlarına il ve ilçe bazında bir fiyat sınırlandırılması getirilmesi mümkün olmaz mı?

Bankaya 1 milyon TL para koyduğunuzda aylık 15 bin TL faiz alabiliyorsunuz. Paranız 40 milyon TL olduğunda da size 15 bin TL vereceklerini söyleseler kabul eder misiniz? Bu iyelik hakkına açık bir saldırıdır. 1 milyon TL’lik bir daireden 2.5 bin TL kira alınırken o dairenin kıymeti 4 milyon TL’ye çıktığında da aynı kirayı almak doğru mu? Kiralık ev, gerekseme fazlası olan evdir. Yüzde 25 zam sınırlaması dolayısıyla insanoğlu ev almadığında, kiracılar iyi mi yaşayacakları bir ev bulacaklar. Biz vakalara çoğu zaman tek taraflı bakıyoruz.

-Depremler sonrası İstanbul’da bir ürkü durumu oluştu. Bunun şehre yansımaları iyi mi olacak?

İstanbul’da 6 milyon konut var. Bunun 1.5 milyonu tabut. Denetimlerin mecburi hale getirilmesi ve insanlara bundan kaçış şansı verilmemesi gerekiyor. Tüm Türkiye yıkılsa İstanbul bunu kaldırabilir fakat İstanbul yıkılırsa tüm Türkiye İstanbul’u kaldıramaz.

Peki, İstanbul içinde gelişime açık gördüğünüz bölgeler var mı?

Şile gelişime oldukça açık bir yer. Şile’de hâlihazırda imara açık oldukça fazla yer var. Şile haricinde şu an İstanbul’da oldukça fazla bir arazi stoku yok. Çatalca’da araziler var fakat bunlar halen ziraat arazileri. Silivri’de büyük parseller var. Önümüzdeki 10 yıl içinde tersine göçün başlayacağını düşünüyorum. Bunu devletin de teşvik etmesi gerekiyor. Kent içlerinde üretim ve fabrikalara izin verilmemeli.

-İnşaat malzemelerine gelen zam konuta iyi mi yansıyacak?

Önümüzdeki dönemde inşaat malzemelerinin ve işçilerin yüzde 40’ının zelzele bölgesine gidecek olması maliyetleri arttıracak. Aslına bakarsanız maliyetler öngörülemediği için arsalarımıza inşaat yapmayı göze alamıyorduk. Şimdi arz problemi daha da derinleşecek. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde bu durum, gayrimenkul maliyetlerine yansıyacak. Barınma problemi artarak devam edecek. İnsanlar asla oturmam dedikleri yerlerde yaşamaya başlayacaklar.

-En yüksek ciro meydana getiren şubeleriniz hangisidir?

Girne, Kıraç, Fenerbahçe ve birçok şubemiz örnek verilebilir. Bizlere orta ve orta-üst düzey oldukça fazla beyaz yakalı danışman girişi var. Ayda ortalama 250 şahıs gayrimenkul danışmanı oluyor. Bizde eğitimler, devletten ise MK5 belgesi alarak vergi levhası açarak yatırımcı olabiliyor. İnsanlar beyaz yakalı olarak servet sahibi olamayacaklarını gördüler. Bir günlük kazancın bir günlük giderini karşılıyorsa iyi bir çalışansın anlama gelir. Bir günlük kazancın aylık giderini karşılıyorsa zenginsindir. Bir günlük kazancın bir yaşam giderlerini karşılayabiliyorsa servet sahibisindir. Emek vererek insanların geçimini sağlamalarının bu kadar zor olduğu bir dönemde legal bir halde varlıklı olmanın tek yolu gayrimenkul danışmanlığı yapmaktır.

-Alıcı ve yatırımcılara gayrimenkul mevzusunda ne şeklinde tavsiyelerde bulunursunuz?

İnsanlar ayaklarının basmadıkları bölgeleri satın almasınlar. Bilhassa arsa işlerinde hayaller gerçeğe nazaran daha süratli ve daha kolay satılır. Denize sıfır bir arsa aldığını düşünüyorsun fakat aslen 60 aşama bir eğimi var. Bu sebeple devasa yükseklikte meblağlarda kimi zaman arsa parasından fazla hafriyat parası vermen gerekiyor. Altyapı olacaklarını söyledikleri yerde bunu taahhüt eden şirkete dikkat etmek gerekiyor. 100 bin TL yatırımla kurulan şirket ile 100 milyon TL arsa satabiliyorlar. Taahhüt edilen mevzuyu belediyeye gidip sormak gerekiyor. Arsaya tiny house kurulabileceğini, elektrik, su ve öteki altyapı hizmetlerinin getirileceği vaadinde bulunuyor fakat belediye buna izin vermiyorsa o şahıs sana yalan satmış oluyor. Taahhüt edileni onaylatmak gerekiyor. Denetim etmeden hiçbir şey satın almamak gerekiyor. Alım yaptıkları şirket kuvvetli olmalı. Büyük ve tecrübeli kurumlardan alım yapılmalı. Bir de yatırımı yaparken bakir bölgeler değil, nüfus yoğunluğuna yakın olan bölgeler tercih edilmeli. Nüfus yoğunluğuna yakın olan bölgelere bayındır süratli gelir. Büyük şehirlere yakın ve büyük şehirdeki insanların araçla üç-dört saatte gidebilecekleri yerlerin kıymeti süratli bir halde artar. Aldığın her şeyi yarın satabilme şansına haiz olmak gerekiyor.

TIP FAKÜLTESİ’NDEN GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNE

1991 senesinde Gata Tıp Fakültesi’nde süregelen yükseköğretim yaşamını Trakya Üniversitesi Tıp Fakültesi mezuniyetiyle tamamlayan Gökhan Taş’ın ilk ticari girişimi, 1998 senesinde hemen hemen 24 yaşlarındayken üstlendiği Erikli Su İstanbul Kurumsal Bayiliği ile olmuş. Sekiz yıl devam eden bu süreç süresince ilgi duyduğu gayrimenkul sektöründeki gelişimi ve bu gelişim doğrultusundaki fırsatları da dikkatle takip eden Taş, 2006 senesinde global bir markanın franchise ofisini İstanbul’un İkitelli Basın Ekspres Bölgesi’nde açarak, ticari gayrimenkul ağırlıklı satış ve kiralama işlemlerine başlamış. Kurduğu 32 kişilik ekibiyle 2006-2012 yılları aralığında iki kere Dünya Ciro Şampiyonluğu, dört kere da Türkiye Ciro Şampiyonluğu başarılarının yanı sıra “Çekilin Ben Tabip Değilim” adlı kitabı ve “Milyonerden Milyonere” adlı eğitimleri ile on binlerce girişimciye de esin kaynağı olmuş. 2013 Nisan ayı itibarıyla dünyanın ilk global gayrimenkul danışmanlık markası Coldwell Banker’ın, 2018’de bir öteki dünya devi olan Era Real Estate’in, 2022’de ise dünyanın en yaygın ve en tanınmış gayrimenkul danışmanlık markalarından kabul edilen Century 21 markasının da masterfranchise haklarını alarak, Türkiye’de gayrimenkul sektörüne yeni bir nefes kazandırmış.