PARA RÖPORTAJ/ İDRİZ ÇOKAL Ege Yapı‘nın patronu İnanç Kabadayı’yı kamuoyu, 2012 senesinde Türkiye’nin en büyük konut projelerinden kabul edilen Batışehir projesiyle tanıdı. Kabadayı, elbet bu proje ile ortaya çıkmadı. Evveliyatı var. 1974 doğumlu İnanç Kabadayı, aslen 1996 yılından bu yana inşaat sektörünün içinde olan bir isim. İstanbul Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği’ni okumuş olduğu dönemlerden bu yana bilfiil çalışan bir isim. O şekilde zannedildiği şeklinde de Batışehir şeklinde bir proje ile piyasaya çıkmış bir isim değil. Öncesinde birçok inşaatın müteahhitliğini yapmış. Otel de yapmış, okul da. Şu demek oluyor ki başarı rastlantı değil. Bir emek ve çaba var. Adım adım bu noktaya gelmiş.
Bugün toplamda 2 milyon metrekarenin üstünde inşaat tamamlayan Ege Yapı’nın genç patronu İnanç Kabadayı’nın bir milyon metrekareyi geçen yeni projeleri ile beraber iş hacmi 25 milyar lirayı geçecek. Finansmana ulaşımın zorlaştığı, maliyetlerin arttığı, markalı konut üretiminde lansmanların azaldığı bir dönemde Ege Yapı, yeni projeler mevzusunda en etken şirketlerin başlangıcında geliyor. Bir tek geçen yıl 7 milyar lira değerinde yedi yeni proje deklare etti. İzmir bölgesine yapılacak toplam 6 milyar liralık yatırımın startı ise Kekliktepe projesi ile verildi.
Konut sektörünün mühim markalarından kabul edilen Ege Yapı’nın sahibi İnanç Kabadayı ile Altunizade’deki yeni ofisinde bir araya geldik. Tüm sorularımızı içtenlikle yanıt veren Kabadayı ile sıfırdan zirveye başarı öyküsünü ve yeni projelerini konuştuk…
-İnanç Bey, bizlere kendinizden bahseder misiniz? İş hayatına iyi mi atıldınız? Ege Yapı’yı iyi mi kurdunuz?
Ben 1974 İstanbul doğumluyum. İTÜ İnşaat Fakültesi mezunuyum. Mezuniyet sonrası 10 yıl Atlas İnşaat’ta ustalaşmış olarak çalıştım. 2006 senesinde da Ege Yapı’yı kurdum. İlk büyük projemiz Batışehir projesi oldu. Bu proje ile 820 bin metrekare alanda 3 bin 500 konut inşa ettik. Bugün de bu proje, Türkiye’nin en büyük iki-üç projesinden biri. Projede 15 bin şahıs yaşıyor.
-Kamuoyu sizi Batışehir projesi ile tanıdı. Peki öncesinde neler yaptınız?
Markalı konut işine girmeden birçok başarıya ulaşmış projenin müteahhitliğini yaptık. Bugüne dek Shangri-La Bosphorus Istanbul, Sheraton Samsun Oteli, Abdi İbrahim Genel Müdürlük Binası, Olive Plaza, İz Tower, Jureyik Alışveriş Merkezi ve Rezidans, Valide Sultan Rezidans ve Restorasyonu, Orion Park Rezidans ve Konutları, Şifasuyu Konakları, Sev İlkokul Kampüsü, Desen Apartmanı, Ankara Dedeman Hotel Renovasyonu şeklinde birçok projeyi gerçekleştirdik. Bir taraftan da gayrimenkul geliştirme tarafında da ufak ufak adımlar atmaya başladık. Kartopu şeklinde büyüdü. Batışehir projesiyle kamuoyu bizi tanıdı. Fakat öncesinde oldukca başarıya ulaşmış işlere imza attık.
-Ege Yapı’nın ortaklık yapısı iyi mi? Başka ortağınız var mı? Kaç çalışanınız var?
Mimar, mühendis, kent planlamacısı şeklinde pozisyonlarda 300 beyaz yakalı çalışanımız var. Toplam 2 bin 800 civarında da direkt ve dolaylı çalışanımız var.
-Bugüne dek yaptığınız inşaatların büyüklüğü nedir?
Şu ana kadar 2 milyon metrekareyi aşkın projeyi tamamladık. Ortalama 1 milyon metrekare de halihazırda devam eden yada planlama aşamasında olan projemiz var. Hali hazırda planladığımız ve devam eden projelerle 25 milyar TL’lik bir iş hacmi oluşacak.
–2023 başlangıcında yedi proje açıklamıştınız. O projelerde şu anda hangi aşamadasınız?
Biz her dönem yeni yatırım projeleri açıklıyoruz. 2019’da da gene aynı şekilde üç yılda projeleri tamamlayacağız diyerek yeni projeler açıklamıştık. Pandemiye karşın sözümüzü tuttuk ve gününde müşterilerimize projelerimizi teslim ettik. Bu senenin başlangıcında da 7 milyar lira yatırım değerinde yeni yedi proje açıkladık. Daha ilkin tüm projelerimizi İstanbul’da gerçekleştirirken ilk kez İzmir’e açıldık. İzmir bölgesine yapacağımız toplam 6 milyar liralık yatırımın startını ise Kekliktepe projemiz ile verdik. Urla’da 74 villadan oluşan bir projemiz var, inşaatı devam ediyor. İstanbul’da Çağıl Yaka projemiz var. Onun inşası bitti, 2024 sonunda teslim edeceğiz. Çekmeköy’de Orman Yaka projemizin inşası iki ay ilkin başladı. Yılbaşından bugüne söz verdiğimiz üç projenin inşasına başladık. Öteki projelere de başlayacağız. İstanbul’da Hasköy Beyoğlu’ndaki otel ve konuttan oluşan projeyi 2024 ilkbaharı şeklinde planlıyoruz. Şile’de 100 dönüm üstünde otel, konut ve villadan oluşan bir proje gerçekleştireceğiz. O ruhsat aşamasında. 2024’ün başlangıcında inşasına başlamayı planlıyoruz. İzmir’de Alsancak’ta iki projemiz var. Urla’da Yağcılar’da, İzmir’de Dikili’de ve İstanbul’da üç tane kentsel dönüşüm projemiz var. Bu projelerimiz Ataşehir Yenisahra’da, Kâğıthane Şirintepe’de ve Üsküdar Yavuztürk’te üç lokasyonda. Bu projeler için çalışmalarımız sürüyor.
-Kentsel dönüşümün birçok sektör şirketini zorladığını görüyoruz. Sizde durum nedir? Süreçler iyi mi aşama kaydediyor?
Ataşehir Yenisahra’daki projemiz yedinci senesinde. İki kere plan değişti. Son dönemde kentsel dönüşüm kanununda düzenlemeler yapılmış oldu. Bence meydana getirilen düzenleme de kentsel dönüşümü oldukca daha kolaylaştıracak. Şimdi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da kuruldu. Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşümün oldukca daha hızlanacağını öngörüyoruz. Acilen şehirlerimizi depreme dirençli hale getirmemiz lazım bundan dolayı bu mühim bir adım. Doğal ki bir ticari işletmeyiz fakat kentsel dönüşüme hem de toplumsal mesuliyet olarak da bakıyoruz. O nedenle yedi yıl oldu fakat sabrediyor, vazgeçmiyoruz.
-Yurtdışında projeleriniz var mı?
Yurtdışında müteahhitlik işi yapıyoruz. Şu an Azerbaycan’da, Rusya’da varız. Kısa ve orta konutta da fırsatlara bakıyoruz.
-Taahhütte ne yapıyorsunuz?
Taahhütte biz daha oldukca nitelikli lüks yapılar kısaca oteller, AVM’ler, ofis binaları yapıyoruz. 10 yılı aşkın süredir Emlak Konut’la hem al sat paylaşım işleri yaptığımız şeklinde şu an bir tane taahhütlük iş de yapıyoruz müteahhitlik tarafında.
-Geçmişte Ege Yapı için Gayrimenkul Yatırım Fonu kurmuştunuz…
O fon başarıya ulaşmış bir halde kapanmış oldu. Pandemiden sonrasında konuta muhteşem ilgi oluştu. Fondaki tüm ürünler satıldı. Altı ay ilkin yeni bir gayrimenkul yatırım fonu kurduk. Bu da konut yatırımına alternatif bir ürün. Biz bir taraftan konut üretirken bir taraftan alternatif yatırım yayınlarını çalışırız. Kısa ve orta vadeli kiralama ile birlikte aslen mobilyalı konutları işletiyoruz. Bu alanda İzmir ile birlikte üç lokasyonda olacağız. Önümüzdeki dönem bunu artırma hedefimiz var. Bu üniteleri çalışırken bir fon yapısı altında yatırımcılara fırsat oluşturmak istiyoruz. Temettü dağıtan bir fon olacak. Bir tane girişim sermayesi yatırım fonu kuruyoruz. O da bizim gayrimenkul teknolojisi yatırımlarına aktarılacak. Start up’lara girişim sermayesi yatırım fonu üstünden yatırım yapacağız.
-Enflasyonist bir ortamdayız. Faizler yüksek, krediler kısılmış vaziyette. Bu ortamda siz iyi mi bir yıl geçirdiniz?
Senenin altı ayında satışlar ve performans oldukca iyiydi. Tüm markalı konuta bakmış olduğunuzda bir çok projede ellerinde yığın kalmadı. Yeni projelere başlandı fakat ikinci yarıda Merkez Bankası’nın siyaset faizi 40 oldu, mevduat faizleri 50’lere yaklaştı, krediye erişim oldukca zorlaştı. İkinci yarıda işler daha da zorlaştı. Bir de ilk evini alanlar haricinde konut kredisi kullanmak isteyenler için kredinin sadece toptan satış bedelinin yüzde 25’i kadar verilmesi şeklinde nedenlerle kredili konut satışları yüzde 5.6 oranına düştü ki bu tarihin en düşük seviyesi. Bir taraftan maliyet baskıları sektörün üstünde öteki taraftan satamamak üreticilerin birazcık daha fren yapmasına niçin oluyor, yeni projeleri lansman yapmada birazcık daha beklemeye itiyor. Türkiye’nin senelik 600 bin konuta ihtiyacı var. Bunu üretmezseniz büyük sorun olur.
-Şu an evlerin metrekaresi ne kadar?
Metrekare tutarları arsa hariç 40-50 bin liraya çıkıyor. Ben 2024’te kentsel dönüşümün canlanması için umutluyum fakat bir engel daha var o da finansman. Kredi maliyetleri şu an yüzde 50-55’ler seviyesinde. Kentsel dönüşüme yönelik belli teşviklerin oluşması lazım. 1.7 milyon konutun dönüşmesinden bahsediyoruz. Gayrimenkul sertifikası ve gayrimenkul yatırım fonu şeklinde iki tane alternatif ana para piyasası ürünü geliyor. Bu aşamada yurt dışından yeşil dönüşüm kaynaklarını getirmek ve kentsel dönüşümü hızlandırmak da oldukca mühim.
“Mobilyalı konut işletmeciliği yapıyoruz”
Konut haricinde iki alanda yatırımlarımız var. Birincisi mobilyalı konut işletmeciliği yapıyoruz. Kağıthane’de yaptığımız projede 120 daireyi mart ayında orada işletmeye açacağız. Aslına bakarsak otel hizmetleri veren lüks fakat kısa, orta ve uzun dönem kiralama yapıyoruz. İzmir’de de başlayacağız. Bu işimizi önümüzdeki dönemde büyütme hedefimiz var. Gayrimenkul teknolojisi yatırımlarıyla da ilgiliyiz. Geçtiğimiz yıl bu alanda etkinlik gösteren Missafir’e 1,1 milyon dolar yatırım yaptık. Onun haricinde modüler inşaatla ilgili teknolojik gayrimenkul yatırımımız var. Orayı oldukca ciddi şekilde destekliyoruz.
“TÜBİTAK onaylı projemiz var”
Modüler bina teknolojileri üretimi hızlandırırken yüksek enerji verimliliği sağlıyor. Şirket olarak enerji verimliliğine oldukca ciddi yatırım yapıyoruz. Bu alanda Ar-Ge çalışmalarımız var. Karbon salımını azaltmakla ilgili bir projemiz TÜBİTAK’tan onaylandı. Herhalde bir gayrimenkul şirketinin almış olduğu ilk teşvik oldu. Bizi oldukca heyecanlandıran bir proje. 2013 senesinde Türkiye’de konutlara fotovoltaik paneli koyan ilk bizdik. TUBİTAK projesinde binalarda karbon salımını azaltacak bir yazılım üstüne çalışacağız. Bunu aslen yalnız Türkiye’ye değil dünyaya açmak şeklinde düşüncemiz var. 24 aylık proje yeni başladı yeni onaylandı.
“Eğitime ve sanata destek oluyorum”
Eğitim hayatımı Kadıköy Anadolu Lisesi arkasından da İTÜ’de tamamladım. Hem lise hem de üniversitede devletimizin sunmuş olduğu imkanlar ile bu noktalara geldik. Devletimize olan borcumu ödemeye çalışıyorum, bundan dolayı hem Kadıköy Anadolu’ya hem de İTÜ’ye yaşam boyu destek olmaya devam edeceğim.
Öteki taraftan yürüttüğümüz her projede toplumsal mesuliyet da inşa ediyoruz. Atölyehane adıyla etkinlik gösteren sanat galerilerimiz mevcut. İzmir Urla, Kağıthane ve Cer İstanbul’da içeriyor. Burada üretilen sanat eserlerini satın alarak destekliyor, ofislerimizde de sergiliyoruz. Imalathane Cer, Türkiye’de inşaat şantiyesinde kurulan ilk sanat üretim merkezi hususi durumunu taşıyor.
